В некоторых ситуациях налог с продажи жилья вовсе не возникает, а в ряде случаев его можно снизить до нуля даже при продаже до истечения минимального срока владения. Об этом рассказал «Газете.Ru» адвокат Екатерина Худова, советник Федеральной палаты адвокатов РФ и председатель Союза молодых адвокатов России.
Срок владения: когда он может быть меньше пяти лет
Первое, что необходимо проверить перед продажей — сколько времени квартира находится в собственности. По общему правилу минимальный срок составляет пять лет. Однако существуют исключения: если жильё было получено по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или является единственным местом проживания, достаточно трёхлетнего срока.
Льгота для семей с детьми и покупка новой квартиры
Приобретение нового жилья за 90 дней до продажи старого может сохранить статус «единственного жилья» — при определённых условиях. Это даёт возможность воспользоваться льготой даже при коротком сроке владения. Особые условия предусмотрены для семей с двумя и более детьми: при покупке жилья большей площади или кадастровой стоимости продажа старого объекта не облагается НДФЛ независимо от продолжительности владения.
Как снизить доход до нуля без уплаты налога
Даже если срок владения не достиг пяти лет, это не означает автоматическую обязанность платить налог. Доход от продажи можно уменьшить на подтверждённые документально расходы на приобретение квартиры. Например, если недвижимость была куплена за 10 миллионов рублей и продана за ту же сумму, налогооблагаемая база фактически отсутствует.
Имущественный вычет как альтернатива
Если расходы невозможно подтвердить, применяется имущественный вычет в размере до одного миллиона рублей. При этом занижать стоимость сделки в договоре нецелесообразно: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года сделки, налоговая база будет рассчитываться исходя из этого порога.
Что важно проверить до подписания договора
Эксперт подчеркивает: налоговые последствия нужно рассчитывать заранее. Необходимо уточнить минимальный срок владения, проверить наличие документов, подтверждающих расходы, и наличие оснований для применения льгот. Ошибка на этапе подготовки сделки может привести к переплате в сотни тысяч рублей. В то же время грамотная юридическая структура сделки позволяет в ряде случаев полностью избежать уплаты НДФЛ.
